图解:案外人对房屋执行提出异议案件的审理思路

  发布时间:2018-8-2 9:50:40 点击数:
导读:以房屋为标的案外人执行异议之诉金钱债权的执行过程中,若案外人对房屋的强制执行提出异议且其异议被执行法院裁定驳回后,案外人可就此提起执行异议之诉,而现行《民事诉讼法》仅用了第227条一个条文对此进行了规定,

来源:庭前独角兽  文:杨斯空

以房屋为标的案外人执行异议之诉

     金钱债权的执行过程中,若案外人对房屋的强制执行提出异议且其异议被执行法院裁定驳回后,案外人可就此提起执行异议之诉,而现行《民事诉讼法》仅用了第227条一个条文对此进行了规定,无法解决在审判实践中产生的诸多问题。虽然在2015年2月4日施行的《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的解释》(以下简称《民诉法解释》)中对案外人执行异议之诉做了进一步的解释,然而关于执行异议之诉的裁判理念、审理程序及法律适用等方面仍存在一定争议,尤其在涉及执行标的为不动产时,如何判断案外人是否具有阻却执行的权利,仍具有较大争议。本文拟就案外人针对不动产为执行标的提起执行异议之诉案件的审理思路进行梳理,并对相关争议问题进行探讨。

案外人执行异议之诉的审理程序

根据最高人民法院2011年2月18日颁布的《民事案件案由规定》,执行异议之诉包括案外人执行异议之诉、申请执行人执行异议之诉与执行分配方案异议之诉。本文讨论的范围仅限于案外人针对不动产为执行标的而提起的执行异议之诉。

执行异议的两种类型

 

   (一)案外人执行异议之诉的审执分离原则

审判实践中,执行异议程序由法院执行部门审查,而执行异议之诉则由审判庭(执行裁判庭)进行审理。前者追求的是效率优先原则,而后者则遵循公正为先,兼顾效率的原则。故执行异议程序的审查只有15日,而执行异议之诉则适用普通民事审理程序的期限,并可以上诉。

(二)执行异议是提起案外人执行异议之诉的前置性程序

1、案外人针对执行标的提出书面异议

执行异议可分为对执行行为、程序的异议与对执行标的的异议。前者,当事人、利害关系人可以根据《民诉法》第225条提出书面异议,若被裁定驳回,则有复议及执行监督程序进行救济;而后者可根据《民诉法》第227条提起针对执行标的的异议,案外人的异议申请被驳回后,并没有复议程序。

2、案外人的执行异议申请被裁定驳回

案外人执行异议之诉是执行救济程序,若案外人的执行异议申请成立,则执行部门裁定中止对该执行标的的执行,此时申请执行人可提起申请执行人执行异议之诉进行救济。若案外人的执行异议被驳回,则案外人方可提起案外人执行异议之诉。

3、案外人排除强制执行的诉请与原判决、裁定无关

所谓与原判决、裁定有关,在执行标的为房屋的情形,系指执行所依据的原判决、裁定并非金钱债权,执行所依据的判决内容即针对房屋本身,例如房屋买卖合同类纠纷或房屋权属类纠纷等,此时要注意区分,积极行使释明权引导当事人提起审判监督程序或提起第三人撤销之诉。(《民诉法解释》第303条、第305条)

(三)案外人执行异议之诉适用普通民事审理程序

案外人执行异议之诉虽在制度设计上属于执行救济程序,但其与执行异议程序不同,兼具有确认当事人对于执行标的实体权利以及排除强制执行的双重作用,对当事人而言,又属于对房屋权利的实体救济,在定位上更倾向于审判程序,而非执行程序。(《民诉法解释》第310条)

案外人执行异议之诉的审理误区

案外人针对房屋提起执行异议之诉,其诉讼目的只有一个,即阻却法院对房屋的强制执行,对房屋的确权仅系案外人执行异议之诉的附带功能,故《民诉法解释》第312条第2款规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求额,人民法院可以在判决中一并作出裁判。”理解了上述诉讼目的,在实践中则应注意以下审理误区:

(一)不宜在驳回异议诉请的判决中单独对房屋进行确权

如前文所述,案外人执行异议之诉的主要功能在于判断案外人主张的权利是否足以排除强制执行,确权仅是其辅助功能,异议之诉只有两种判决项,即判决不得执行该执行标的及驳回案外人的诉讼请求。只有在认定案外人对房屋主张的权利足以排除强制执行情形下,同时对案外人的权利作出确认判项才有意义,若判决驳回案外人诉请的,则不宜对其确权诉请单独作出判项。(《民诉法解释》第312条)

(二)不能以执行部门作出的执行异议裁定作为判断案外人实体权利的依据

执行异议程序由法院执行部门审查,其审查期限只有15日,侧重于审查执行程序、依据是否合法,对于作为执行标的房屋的权属或其他权利,只能做形式上的,即对不动产登记薄权利记载的审查。在审理执行异议之诉时,不能因为执行部门对房屋权属登记的审查无误为由而简单驳回案外人的诉请,不能简单以物权登记作为评判是否可以阻却执行的唯一标准。

(三)不应同时审理针对执行行为、执行程序的异议

案外人提出的异议既指向执行行为,又对执行标的主张所有权等实体权利,或者其异议针对执行行为,但异议依据的基础权利为所有权或者其他实体权利,并主张该实体权利具有阻止执行效力的,应当向案外人进行释明后,按照《民诉法》第227条案外人异议的规定进行审查。

案外人提起执行异议之诉后,又以执行行为、程序违法作为排除强制执行理由时,应引导当事人根据《民诉法》第225条第规定,另行提出执行行为异议,申请复议或者申请执行监督,而并非执行异议之诉的审理范围。

案外人执行异议之诉的实体审理

(一)以房屋为执行标的提起执行异议之诉的实体争议

作为执行救济程序,兼具解决权属纠纷的诉讼制度,案外人执行异议之诉在实体权利上的争议明确,在以房屋为执行标的的案件中,争议焦点集中在以下两点:

第一,案外人对房屋主张的权利是否成立,该权利的权能和性质是什么?

第二,该实体权利是否足以排除阻却对房屋的强制执行?

需要注意的是,应由案外人承担其具有排除对房屋强制执行权利的举证责任。(《民诉法解释》第311条)

(二)足以排除对房屋强制执行的实体权利

那么,针对房屋为执行标的的情况,案外人享有的哪些权利可以排除执行呢?本文归纳了以下几种情形:

1、所有权人由于不动产物权一般以登记为生效条件,故案外人主张对不动产享有所有权的,应审查其是否符合《物权法》第28条至第30条不需要登记即可发生物权变动的情形。具体而言,主要有以下几种情形:

1)法院或仲裁委所做出的对房屋权属产生变动效果的法律文书。需要注意的是,该类裁判文书必须是能够直接引起房屋权属变动的形成判决或执行裁定等生效文书,而不能是基于债权关系而判定的给付判决。(《物权法》第28条、《物权法若干问题的解释(一)》第7条)但是,对于以房屋权属为内容的民事调解书,应采取谨慎认定的态度,以防虚假诉讼损害债权人的权益。

2)因继承或受遗赠取得房屋的情形。(《物权法》第29条)

3)具有合法手续批准建造房屋的事实物权。(《物权法》第30条)

2、房屋预告登记人

案外人以其系房屋预告登记权利人提起执行异议之诉,只需证明其预告登记在涉案房屋被强制执行之前,即可获得支持,因预告登记后实施的物权行为不具有效力,使得预告登记人具有了类似物权排他效力的权利,应可阻却执行。(《物权法》第20条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,以下简称《异议和复议规定》第30条)

3、已经签订拆迁安置补偿协议的被拆迁人

在拆迁人作为被执行人的案件中,对尚未办理房屋产权登记手续的安置房屋进行强制执行的,且房屋被法院查封之前已经就系争安置房屋和拆迁人签订安置补偿协议的被拆迁人(案外人),提起执行异议之诉应予以支持。(《商品房买卖合同案件若干问题解释》第7条)

   4、基于租赁合同关系的占有人

若在法院查封房屋之前,租赁合同已经合法成立并正在履行的,承租人可以依据其合法占有的权利阻止转移占有的强制执行,也即承租人有权要求继续承租系争房屋。但需注意的是,实现抵押权的执行中,虽然承租人可以主张“买卖不破租赁”,但其无权阻止对系争房屋的拍卖。(《物权法》第241条、《异议和复议规定》第31条)

5、基于房屋买卖合同关系的买受人/物权期待权

所谓物权期待权,在我国现行法律中并无明确的规定。本文所指的情形系在房屋买卖合同纠纷中,买受人购买了系争房屋但尚未过户之时,出售人因金钱债权生效判决而被强制执行在其名下的系争房屋,此时买受人(案外人)虽尚未成为房屋权利人,仅享有要求出售人配合过户的请求权利,但在一定条件下法律赋予其可排除强制执行的权利,使其获得如物权人般的地位,故称之为“物权期待权”。(《异议和复议规定》第28条、第29条;《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,以下简称《查扣冻规定》第17条)。

对于物权期待权的判断,在实践中争议较大,其审理要点,容后文详述。

6、法律、司法解释规定的其他可以阻却执行的实体性民事权利

例如,《民诉法解释》第501条第2款中规定的利害关系人对第三人享有的到期债权。

(三)无法排除对房屋强制执行的几种争议权利

司法实践中,对于下列几种情形是否可以排除房屋强制执行尚有一定的争议,本文认为下列情形均无法排除强制执行,试分述如下:

1、共有权人

若部分共有人负有外债,需要分割房屋以履行生效法律文书所确定的义务,此时其他共有人可否以共有权利为基础提出执行异议之诉阻却执行?本文认为不可以。因为共有人在法定条件下具有分割共有物的权利,其他共有人不得拒绝,但提出异议的共有人可以通过优先购买权获得救济,或者向作为被执行人的共有人进行追偿。(《物权法》第99条、第101条)

2、借名买房中的借名人

借名买房中的借名人是否可以直接依据借名协议确权成为房屋的所有权人,在司法实践中存在争议。本文采“债权说”,即认为借名协议只产生借名人请求被借名人办理变更登记手续的债权请求权,而无法直接产生物权变动的效力。基于此,本文认为案外人与被执行人之间就作为执行标的房屋的借名协议,仅是普通债权,不足以阻却执行,无法对抗以物权登记公信力而申请执行的申请人。借名购房的产生往往出于规避国家政策的目的,借名人理应承担由此产生的风险。

3、以房抵债协议中的债权人

对于以房抵债协议的债权人是否可以排除强制执行,争议较大。仅从最高院审结的相关案例中,对此争议就存在截然相反的观点。(详见最高人员法院司法案例研究院公布的相关案例)本文认为,以房抵债协议原则上不能排除强制执行,但若债权人(案外人)与债务人就其债务和房款已进行了清算,且已实际合法占有房屋的,则可类推适用《异议和复议规定》第28条关于物权期待权的规定,排除强制执行。

除上述除外情形外,依抵债协议形成的时间系债务履行期限届满的前后,排除无效情形后,以房抵债协议可形成让与担保,或形成新债清偿、代物清偿协议。而担保物权不是排除房屋执行的实体权利,若债权人已经因以房抵债协议变更登记成为系争房屋权利人,也没有执行异议主张的空间。故以房抵债协议构成让与担保或构成代物清偿且实际履行的,不存在讨论执行异议之诉的空间。而若尚未变更登记,即使成立新债清偿,也仅具有债权效力,该债权与普通债权并无二致,仅是替代给付,在替代给付完成前不发生消灭旧债的效力,故本文认为以房抵债协议中的债权人无论形成何种法律关系,均不得以此对抗房屋的强制执行。(关于以房抵债协议的效力和性质,可参见拙文《图解:“以房抵债”的买卖合同有效吗?》)

4、合作开发房地产但未登记为建设用地使用权人的一方

被执行人参与房地产合作开发,且登记为建设用地使用权人,其因金钱债权判决被法院强制执行其开发的房屋,则与其形成合作开发关系,约定享有系争房屋物权但未登记成为建设用地使用权人的另一方是否可以凭借合作协议的约定或实际建造房屋的事实阻却执行?

因合法建造等事实行为设立物权的,自事实行为成就时发生效力。(《物权法》第30条)也就是说,房地产开发情形下,若房屋系经合法建造,尚未进行所有权初始登记时,合法建造人因其事实行为亦可直接取得房屋的所有权,而不必以登记作为所有权的生效要件。但以事实行为取得物权,必须符合“合法”的要求。在房地产开发领域,合法建造必须满足取得建设用地使用权、规划许可证等条件,双方之间对房屋权属的约定也不能违反房地一体原则,故本文认为此种情形下,未登记成为建设用地使用权人的开发一方无权阻却执行。

5、建设工程优先受偿权人

建设工程优先受偿权,系指在建设工程被拍卖、折价等情形下,承包人的工程价款债权可优先于抵押权、其他普通债权得以实现。故在本质上,建设工程优先受偿权是建设工程折价或拍卖所得价款受偿保护的顺位权,(《合同法》第286条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》)故案外人不得以其对被执行的建设工程享有优先受偿权为由,要求停止执行,其可在执行程序中向执行法院提出异议。若异议未获支持,优先受偿权人可提出“执行分配方案异议之诉”。(《民诉法解释》第512条)

附:对案外人以买受人身份主张物权期待权的审理要点

上已述及,《异议和复议规定》第28条及《查扣冻规定》第17条赋予了房屋买卖合同关系中尚未变更登记的买受人在一定条件下可排除强制执行的权利,本文称之为“物权期待权”。相较而言,《查扣冻规定》表述的条件较为笼统,即案外人在司法查封前“已经支付全部价款并实际占有”房屋。而施行较后的《异议和复议规定》则在此基础上做了更为具体的规定,增加了签订书面合同、排除买受人自身过错等条件。

根据上述法条规定,实践中,以下三个方面或成为审理中的难点问题:

1、如何判断已经支付对价?

2、如何判断已经实际占有?

3、如何判断案外人对房屋尚未过户没有过错?

1、案外人已经支付全部房屋价款的判断

作为判断已经支付全部价款的事实依据,案外人应负举证责任。对于房款的支付,案外人应提供房屋价款转账证明或现金提取证明及被执行人的收款证明。对于仅剩少量尾款作为水电煤公用事业费用结算和户口迁移保证金的,可以视为已经支付全部价款。对于采用抵债方式的,也可以视为支付价款,但案外人应当提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料。对于采用向银行抵押贷款方式支付部分价款的,案外人应证明银行在法院查封前已经核准抵押贷款,如案外人要求继续履行合同且银行也同意继续办理相关抵押贷款手续的,可以视为已经支付全部价款。

2、案外人查封前已经实际占有系争房屋的判断

作为判断实际占有的事实依据,也应由案外人负举证责任。案外人可提供房屋交接单、物业进户单,或者户名已变更为案外人的水电煤等公用事业的支付凭证,或者物业、保安、邻居的证人证言。对于物业、保安或邻居提供的书面证明,慎重起见,可以要求相关人员到庭陈述所证明的事实。案外人还可提供对系争房屋进行实际装修等证据来证明其对系争房屋的实际控制。

3、案外人非因自身原因导致房屋尚未过户的判断

作为判断案外人无过错的事实依据,案外人应当向法院提供其全面适当履行合同义务的证据材料。具体而言,案外人应证明其不存在导致出售人可予以抗辩拒绝履行配合过户义务的违约行为,也不存在怠于主张合同权利,任由出售人逾期过户的行为。当然,还要审查买卖双方关于合同过户期限约定是否符合一般交易惯例,若双方约定的期限过长,且其约定系出于规避限购政策或安置房交易限制等原因,则由此产生的交易风险应由案外人承担,该类情形应定性为“案外人自身原因”,不能以此排除执行。反之,若案外人已经尽到上述举证义务,则举证责任应转移给申请执行人,由其证明案外人存在对房屋未过户具有过错,若申请执行人无法举证,则应认定房屋未过户非因案外人自身原因所致。

 

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