如何拟定装饰装修合同?

  发布时间:2018-12-13 23:25:10 点击数:
导读:大部分的装饰装修工程合同不涉及到招投标,标的也不是很大,往往是十万、几十万或者仅有几万元。一旦发生纠纷,又可能涉及到工程需要评估,耗费的诉讼成本较大和诉讼时间也较长。因此,拟定一套较为完善的装修装饰工程

大部分的装饰装修工程合同不涉及到招投标,标的也不是很大,往往是十万、几十万或者仅有几万元。一旦发生纠纷,又可能涉及到工程需要评估,耗费的诉讼成本较大和诉讼时间也较长。因此,拟定一套较为完善的装修装饰工程合同可以减少诉讼中可能产生的麻烦。

一、装饰装修工程合同书及相关的报价书、图纸、签证单尽量配套

对于装饰装修工程合同的具体内容,这里暂且不论,下文中详细说明。此处主要是强调合同书、报价书和图纸要配套。如合同中明确记载报价书、图纸是合同不可分割的一部分,或者报价书、图纸需要双方确认,那么在签订合同的时候,一定要注意都让合同的甲方签字。避免装修后出现纠纷,面临甲方提出装修公司未能按照约定施工,装修方案未经其同意,或者装修效果其不满意等情况。如果没有报价书或者图纸,那么可约定价格(单价)在进场或者验收的时候确认,但是这就需要进场后甲方一定要书面确认后才可以施工,对于装修效果可以约定以实际装修结果为准。

值得注意的是,报价书最好要让甲方先签字确认,毕竟报价书涉及到合同的总价的来源问题,及后续工程变更,及变更价款计算的问题,报价书中一般有工程项目,单价,计量单位,工程量,总价,合计总价,施工工艺或材料。对于材料则需要单附主要材料的清单,清单中列明材料名称、品牌、规格、产地、单位、价格、备注及总价等。如果遇到工程变更的,还要有签证单。这些材料在施工过程中,都要甲方签字。有了报价书、签证单,即便甲方不确认工程款,也可以按照工作量和单价计算出工程款。

二、合同相对人的问题

装修公司为了降低风险,应当主动提出审查相关材料,包括房产信息,身份信息,结婚证等。

根据《最高人民法院<关于装修装饰工程款是否享有(合同法)第286条规定的优先受偿权的函复》(2004年12月8日,[2004]民一他字第14号)中提到:装修装饰工程的发包人必须是该建筑物的所有权人,或者发包人虽然不是所有权人,但建筑物的所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成合同关系。一旦发包人与建筑所有权人不一致,而装修公司又不能举证证明二者的合同关系的情况下,将面临无法享受优先受偿权的问题。或者是夫妻共同房产,仅由一方签字的,则会在诉讼中存在主体适格与否,能否将另一方列为共同被告的问题。个别情况还有房东自己认错了房子,装修错了房子的情况。

三、装饰装修工程合同中工程价款及相关款项的约定

除了前面所说的需要合同附件的报价书外,合同中也要明确约定,需要发生费用的承担问题,具体有装修发生的水电费用、物业费用及相关的管理费用,此部分费用一般由甲方承担;而很多装修公司中的工程款之外,还会约定水电管线安装等费用是单独产生并计费的;部分的材料费,如果不是完全包工包料的话,也要约定哪些材料是自行采购,或者由装修公司代为采购,甲方承担相应费用的。

四、先付款后装修的原则(进度款)

由于装饰装修工程一旦制作、安装好的材料或工程,无法或很难再次使用,因此,一般原则是先付款后施工,可以约定:进场前支付工程款的50%-60%;水电管线工程费用另算,一般在该部分工程完工后,比如三日内支付;其余款项一般在瓦工墙砖、木工石膏板吊顶及各房衣柜结束(不含移门及油漆)结束后,比如三日内付款95%,一般要留一些工程尾子,比如油漆是最后上的,以便于甲方及时付款。最后工程会有5%的质保金,一般在质保期比如一年或两年内支付。

五、约定甲方的联系方式、送达方式,约定相关联系人

为避免在装修过程中,一时联系不上甲方,影响施工进度,要约定必要的联系方式,比如手机、联系地址,紧急联系人,同时合同约定一旦向约定的手机发送信息,或者约定的地址送达文件,或者与紧急联系人告知,即视为送达。如甲方未及时收悉,责任由甲方承担,造成的延期或者其他损失由甲方承担。如果甲方没有时间,可约定相关联系人,装修公司也可以注明现场的负责人,联系人。

六、甲方需要承担的义务

装修过程中,需要甲方配合、协助的事情较多,如开工前三天甲方为施工方进场提供施工条件,即通水、通电、腾空房间、搬出旧家具、杂物等,如因甲方原因影响施工的,甲方需要支付协议价款的10%的窝工费等类似内容,以督促甲方配合施工。另外施工过程中,有时需要协调邻里关系,需要办理装修备案审批手续,配合工程的隐蔽工程的验收工作、配合验收竣工工作、部分需要甲方自购的材料,缴纳物业及相关装潢手续费,确认装修方案,确认工程量,确认工程款,按期支付工程款等等。

合同中可约定,如果甲方未履行该义务,造成的延期由甲方自行承担,另外需要承担相应的违约责任,比如窝工费,工程约定价款相应比例的违约金(比如10%)。

七、工期延误的约定

除了前面第四、五、六点约定的原因造成的延期外,还可以约定不可抗力的因素,对于不可抗力的情形也可以进行相关约定,比如几级的大风,什么级别的大雨都可以作为延期的理由。

八、验收及工程量确认,工程款确认

合同中,根据工程的进度,相关工程及时组织、告知业主进行验收,特别是隐蔽工程,通过第五条约定的联系方式进行通知,可约定,如果甲方收到验收通知三日内不与施工人员联系,或拒不验收,视为已经合格。

工程量的确认可以约定收到工程量确认通知三日内不与施工人员联系,或拒不确认,装修公司向甲方送达工程量确认单、工程款确认单,甲方三日内未提出书面异议的,视为认可等内容。

九、装修材料进场验收、留样的约定

装修材料需要产品合格证和厂家的证明,但是一旦进行安装施工后,相关的证明会脱落,施工后状态会发生变化,如果甲方未及时进行验收,一旦安装过后,未经甲方确认,甲方提出异议,就面临要返工的危险。

因此,相关材料进场最好要甲方确认,必要的时候留样品,双方确认封装。当然,这些也可以不在合同中明确约定,但是在施工过程中,要注意材料验收和留样品。至少要做到及时通知甲方进行确认。

十、排他施工、排他材料原则

施工过程中,少部分的甲方可能不满意装修公司的施工,另行组织人员进场施工,自行购买材料安装等,造成工程质量问题及工程量都无法确定的问题,合同中,可以约定:施工期间,除了成品项目安装工人外,甲方不得派遣其他装修施工队进场施工,如有,视为甲方违约,如甲方的该行为造成工程延期的,由甲方承担,造成完成工程无法确定的,甲方仍需按照合同约定价款支付工程款。

再比如,甲方自行施工或自购安装的项目在施工过程中或竣工交付使用后出现质量问题以及因质量问题造成的其他一切损失均由甲方自行承担。

十一、优先权问题

优先权是法定的,《工程价款优先受偿批复》第四条规定:“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”对于建设工程优先权的行使期限属于除斥期间抑或诉讼时效,该条并未明确。

由于建设工程优先权的性质属于担保物权,而担保物权和其他优先权期限的法律性质属于除斥期间,故建设工程优先权期限亦应属于除斥期间,不能适用诉讼时效有关中止、中断或延长的规定。

当事人约定给付工程款的时间在竣工之日6个月后,承包人的建设工程优先权是否已经丧失,当事人约定给付工程款的时间在竣工之日6个月后,承包人的建设工程优先权并不因此丧失,其行使期限应为自工程款给付期限届满之日起6个月。因此,优先权的行使要及时主张。

十二、违约责任及合同解除

违约的情形最常见的,就是拖欠工程款,合同可以约定拖欠工程款应当支付拖欠工程款每日多少标准的利息(如千分之一每日),造成窝工的窝工费每日多少费用,拖欠多少或者拖欠多长时间的,可以解除合同,要求其承担拖欠工程款一定比例的违约金。

十三、必要的告知

如果合同正常履行的话,在交付使用后,要有必要的告知,如告知材料的性能,特性,出现哪些情况是正常的,以及如何保养、维护。如果是对方违约解除了合同,可能有部分工程未完工,比如油漆未上,则要告知其木头可能发霉,要通风,要及时上油漆等。

 

 


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