限购情形下借名买房协议效力及所有权归属

  发布时间:2018-8-29 0:40:40 点击数:
导读:来源:星翰微法苑文:吴华彦律师、赵晓波借名买房是指房屋的实际出资人即借名人,借用他人(登记人)的名义购房,并以登记人的名义登记房屋所有权的行为。实际生活中,为了规避购房政策、简便手续、享受优惠等原因借名

来源:星翰微法苑  文:吴华彦律师、赵晓波

借名买房是指房屋的实际出资人即借名人,借用他人(登记人)的名义购房,并以登记人的名义登记房屋所有权的行为。实际生活中,为了规避购房政策、简便手续、享受优惠等原因借名买房的情况屡见不鲜,因借名买房而发生的纠纷也日益增多。限购情形下借名买房协议是否有效?实际出资人能否向法院主张确认所有权并要求过户?在法院判决确权的情形下,不动产登记中心能否以法院判决违背限购政策为由拒绝变更产权人?笔者拟通过本文对上述问题略作探析。

一、限购情形下借名买房协议的效力

确认房屋所有权归属的前提在于借名买房协议有效。鉴于目前很多借名买房协议是为了规避限购等房地产宏观调控政策,当事人为了规避限购政策而签订的借名买房协议效力如何?是否会被认定为违反《合同法》第五十二条而无效?

1.从立法上看

笔者倾向于认为违反限购政策的借名买房协议并不当然无效。依据《合同法司法解释一》第4条的规定,认定合同无效应当以法律和行政法规为依据。限购政策并非法律和行政法规,且我国关于限购政策并无法律、行政法规层级的规定,有的仅是国务院办公厅或是各地政府职能部门发布的房地产市场调控相关的文件。行政法规的表现形式通常是“条例、规定、办法”,国务院办公厅及地方政府职能部门发布的文件不符合行政法规的一般表现形式。即使国务院制定了行政法规,若未规定违反限购政策的法律后果,也仅仅是管理性行政法规,并非《合同法》第五十二条第五款规定的强制性法律、行政法规。有观点认为,借名买房协议损害了社会公共利益,笔者认为借名买房协议并不涉及损害社会公共利益或是存在恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的情形,因为借名人占用的购房指标系登记人本人的购房指标,并不涉及到除双方当事人以外的第三人,没有第三人插足的可能性。因此,违反限购政策并不会直接因违反《合同法》第五十二条的规定而无效。

2.从司法实务看

司法实务中也并未将当事人违反限购政策的借名买房协议直接认定为无效。如《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第9条规定:“因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持;借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。”。由此可见,北京高院就借名买房确权案件的处理原则是:登记人为所有权人,若借名人虽然在签订借名买房协议当时不满足购房资格,但截止至案件审理阶段已经符合了购房资格,也可以请求法院判决登记人为其办理过户登记。借名买房协议原则上是有效的。

又如占俊华、虞秀斌诉占剑所有权确认纠纷一案中【2016)沪0115民初45811号】,法院审理后认为占俊华、虞秀斌借用占剑名义购房系双方的真实意思表示,但由于占俊华、虞秀斌系限购对象,房屋产权过户至其名下存在法律上的障碍,属于履行上的不能,故占俊华、虞秀斌为规避宏观调控政策,通过确权实现产权变更的诉讼请求,不予支持。从本案法院认为部分可以看出限购政策仅是借名人申请确权的障碍,而非合同效力的绊脚石。

由此可见,若当事人为规避限购政策而签署借名买房协议时,该借名买房协议通常并不因违反限购政策而无效。若无其他影响合同效力的事由,法院倾向于认定借名买房协议有效。

二、违反限购政策时房屋所有权的归属

若借名买房协议有效,当事人起诉至法院时,能否以存在有效的借名买房协议为由要求法院判决房屋所有权归自己所有,实践中存在不同观点。就借名买房类案件的案由来看,最常见的就是所有权确认纠纷,主要有以下两种观点:

1.判决借名人不能享有所有权

理由在于因借名人并未向法庭提交证据证明其取得本市购房资格,故其要求涉诉房屋归其所有违背国家政策。受到本市住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持。如符乂国与李慧清所有权确认纠纷一审民事判决【(2016)京0116民初字6773号】支持此观点。

2.判决借名人直接享有所有权

主要法律依据在于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国>若干问题的解释(一)》第二条:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载于真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”如在张翠红与范武星所有权确认纠纷一审民事判决【(2015)沈和民二初字第01620号】中,法院认为不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,但不是确认不动产所有权的唯一凭证。虽然房屋登记在出名人名下,但借名人支付了房屋的首付款和贷款,且房屋购买后一直由借名人负责打理,并交纳物业等费用,足以证明房屋由借名人实际出资购买,所以认定借名人为房屋的实际产权人。

在目前各地政府除了对自然人,甚至对企业都采取限购政策的大背景下,法院通常而言并不会判决支持借名人确权的诉求。但也有少数法院会判决借名人直接享有房屋所有权,那么当地的不动产登记中心如何在法院生效判决和当地限购政策之间做抉择则至关重要。

三、不动产登记中心能否正面“硬怼”法院确权判决

广州市不动产登记中心发布的《不动产登记便民手册》明确记载了即便是协助司法执行登记的房产,也应一并计入家庭已拥有住房套数范围。又如,南京市房地产市场综合执法办公室2017年发布的《关于明确<关于进一步加强房地产市场调控的通知>操作有关事项的通知》里提及了司法拍卖取得不动产的也需要按住房限购政策执行,购房者需具有购房资格。各地动产登记中心似乎显示出了坚决捍卫限购政策的决心。

那么,倘若在限购情形下,借名人本人不具有购房资格,法院的生效判决又确定了借名人实际上是房屋所有权人,不动产登记中心能否以违反限购政策为由拒绝变更借名人为系争房屋产权人呢?笔者认为不动产登记中心是不能“硬怼”法院生效判决的。根据《物权法》第二十八条的规定:

“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。”

也就是说,法院的确权判决一生效,物权变更的效果就已经产生,借名人即成为了房屋权利人。另根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条的规定:

“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的,不动产登记机构应当直接办理不动产登记。”

因此,不动产登记中心作为产权过户的协助执行单位,必须配合办理相关手续。

四、小结

上海地区就违反限购政策的借名买房案件,立案案由通常为所有权确权纠纷,且若借名人在一审审理时尚未取得购房资格,通常而言法院不会支持借名人要求确权、过户的诉讼请求。其他地区的法院有少量案件法院会支持借名人确权、过户的诉求,再借名人取得法院生效判决文书的前提下,不动产交易中心应当按照生效判决内容配合办理过户手续。

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