开发商逾期交房,逾期办证时,按日累计的违约金诉讼时效应如何主张

  发布时间:2018-9-5 1:26:45 点击数:
导读:来源:无讼阅读文:刘志勇按日累计违约金的约定,多见于房屋买卖合同当中,多对应于开发商逾期交付房屋、逾期办理房屋权属证书等情形,但在司法实践中,各地人民法院对当事人该项请求权诉讼时效的起算存在不同观点,或

来源:无讼阅读  文:刘志勇

按日累计违约金的约定,多见于房屋买卖合同当中,多对应于开发商逾期交付房屋、逾期办理房屋权属证书等情形,但在司法实践中,各地人民法院对当事人该项请求权诉讼时效的起算存在不同观点,或自合同约定的时间的次日起算,或从债务人明确表示不履行时起算,或从债权人起诉之日倒推二年起算。尤其在近些年楼市迅猛发展,开发商逾期违约多发的大背景下,多数业主因此不能有效、合理、恰当的主张合同权利,同时由于此类纠纷多为群体性质,更容易使相关业主将开发商逾期违约行为与物业服务企业(多为前期物业)物业合同履行纠纷纠葛在一起,甚至业主联合通过业委会换届改选、重新选聘物业企业等方式来抗衡开发商,导致开发商、物业服务企业、业主三者间矛盾固化,纠纷频发;为明确该问题,本文从诉讼时效制度的宗旨出发,在结合按日累计违约金请求权的特殊性及相关法律规范的基础上,提出该类债权的诉讼时效应在损失确定之日倒推两年倒推两年(若债务人时效抗辩产生于民法总则施行后的为三年)起算的观点,以供讨论。

一、诉讼时效制度的宗旨与目的

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,债务人获得诉讼时效抗辩权。即在法律规定的诉讼时效期间内,权利人提出请求的,人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后,权利人行使请求权的,人民法院就不再予以保护。

诉讼时效制度存在的目的在于,一是保护债务人,避免债务人因时日久远导致举证困难从而遭受不利益;二是尊重现存秩序,维护法律平和;三是促使权利人及时行使权力;四是简化法律关系,有利于人民法院及时准确处理民事纠纷,减轻司法负担,降低交易成本。

从诉讼时效制度的目的可以看出,实践中若认为债权人不要求债务人支付违约金,债务人未明确表示不履行债务时,则诉讼时效就不起算(即此类案件适用《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条时),此必然导致双方当事人的关系长期处于不稳定状态,双方纠纷持续的时间延长,与诉讼时效制度的宗旨背道而驰,同时,从利益平衡角度考虑,此时债务人长期处于可能别随时追索的不稳定地位,而守约方对违约金请求权的行使完全没有时间限制,双方权利失衡。

同样,实践中若认为该诉讼时效从违约日的次日起算,即合同约定的时间的次日,又会导致违约日两年之后产生的违约金尚未产生表已经罹与诉讼时效,这显然与当事人的真实意思不符,并使得双方通过约定逐日扩大的违约责任来促使双方慎守承诺,积极履行合同义务的目的在法律上不可期待,不利于交易的稳定。

二、按日累计违约金的特点

按日累计的迟延履行违约金指由双方约定的,一方迟延履行后,按照迟延履行的时间按日累计的数额支付给另一方的违约金;在性质上,按日累计的迟延履行违约金是损害赔偿的预定,在学说中,对其的性质认识大致可以分为“多个债权说”与“单个债权说”两种观点。

多个债权说认为,按日累计的债权体现继续性,在一定条件下,可将继续性债权区分为若干个独立的债权,每个“个别债权”因内容和范围受到时间因素的影响,随着时间的推移不断发生变化,因而在经济上和法律上都具有不同程度的独立性,故该种违约金债权的诉讼时效应当分段计算,按照精确的方法,可把一天的违约金作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效,起算点为次日。

单个债权说认为,按日累计的债权应当视为没有履行期限的数额不确定的债权,该学说避免了按日累计违约金如为有确定期限的“多个债权”,按照“期限代人催告”的规则,会进一步产生迟延利息的问题,与交易习惯的不符,同时避免了在 “多个债权”说的场合,违约状态持续两年以上时,两年之前的违约金债权未因主张权利而时效中断,必罹与诉讼时效的后果。

但根据最高院的观点,按日累计计算的违约金性质上属于继续性债权,采取的是多个债权说(《民事审判指导与参考》总第68辑民事审判信箱)。

三、现行法律规范指引

根据《民法总则》第一百八十八条第二款,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。因此,笔者认为,关于权利人“知道和应当知道”的情事范围,不仅应当知道受到损害及义务人,还应当包括知道权利被侵权所造成的损失范围,结合前文提出的观点,按日累计违约金的诉讼时效应损失确定之日倒推两年(若债务人时效抗辩产生于民法总则施行后的为三年)起算,但在违约金数额是否确定时需要根据个案来确定,具体如下:

1.债务人实际履行的,实际履行导致按日累计违约金的金额确定

当事人之间约定按日累计违约金的目的在于给债务人压力,促使其尽快实际履行,债务人实际履行自然属于该类债权金额的确定事由,此时,实际履行请求权的诉讼时效起算时间是合同约定的履行日期,按日累计违约金请求权的诉讼时效起算时间是实际履行日。

2.当事人不能、拒绝履行时,履行迟延状态终结,导致按日累计违约金的数额确定

发生该种债务人确定不能实际履行的情形时,实际履行请求权转化为损害赔偿请求权,按日累计违约金数额也因此确定,诉讼时效开始起算。

3.债权人主张迟延履行违约金时,债务人拒绝履行,债权人指定或法定的宽限期限届满时,按日累计违约金数额确定,诉讼时效开始起算

当债权人提出请求时,该种“固定金额的选择权”应为形成权,一经行使,即能够使得按日累计违约金金额固定,诉讼时效开始起算。

综上,笔者认为,在损害数额确定或者损害数额不再扩大时,按日计算违约金的诉讼时效开始起算,遗憾的是在司法实践中这种解释尚没有根据,最高人民法院吴庆宝法规针对损害不确定的案件如何使用诉讼时效有如下表述:“人身损害赔偿案件,因人身受到伤害后,须经过一定时间的治疗才能最终确定具体的损失,当事人才能具体明确地提出损害赔偿,所以应当以伤势确诊并因伤害而应支付的医疗费用确定之日作为诉讼时效的起算点”,人身损害赔偿和按日累计违约损害赔偿同为持续造成损害的违法行为,为周全保护权利人利益,亦应当等到损害得以确定之时再起算诉讼时效。

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