如何应对房地产企业打虚假广告?

  发布时间:2018-8-13 22:57:38 点击数:
导读:来源:无讼阅读文:洪文斌一、虚假广告的规范分析房地产企业在开发楼盘过程中为促进楼盘货量销售必然要发布一系列的楼盘广告,而楼盘广告内容则涉及相关法律法规的规制,在楼盘广告发布中若违反了相关法律法规则会引起

来源:无讼阅读  文:洪文斌  

一、虚假广告的规范分析

房地产企业在开发楼盘过程中为促进楼盘货量销售必然要发布一系列的楼盘广告,而楼盘广告内容则涉及相关法律法规的规制,在楼盘广告发布中若违反了相关法律法规则会引起行政处罚、民事责任承担等法律责任问题。

依据《广告法》第二十八条规定:

“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的,构成虚假广告。

广告有下列情形之一的,为虚假广告:

(一)商品或者服务不存在的;

(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息,或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息,以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符,对购买行为有实质性影响的;

(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的;

(四)虚构使用商品或者接受服务的效果的;

(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形”。

《广告法》第五十五条第一款规定:

“违反本法规定,发布虚假广告的,由工商行政管理部门责令停止发布广告,责令广告主在相应范围内消除影响,处广告费用三倍以上五倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处二十万元以上一百万元以下的罚款;两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的,处广告费用五倍以上十倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处一百万元以上二百万元以下的罚款,可以吊销营业执照,并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请”。

第五十六条第一款规定:

“违反本法规定,发布虚假广告,欺骗、误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址和有效联系方式的,消费者可以要求广告经营者、广告发布者先行赔偿”。

《反不正当竞争法》第八条第一款规定:

“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传,欺骗、误导消费者”。

第二十条规定:

“经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传,或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的,由监督检查部门责令停止违法行为,处二十万元以上一百万元以下的罚款;情节严重的,处一百万元以上二百万元以下的罚款,可以吊销营业执照。经营者违反本法第八条规定,属于发布虚假广告的,依照《中华人民共和国广告法》的规定处罚”。

从上述引用的法条可以看出,《反不正当竞争法》已明确规定属于发布虚假广告的,适用《广告法》的规定进行处罚,因此对于房地产企业虚假广告行为处罚不应适用《反不正当竞争法》处罚。但实践中却经常存在针对虚假广告处罚适用《广告法》还是《消费者权益保护法》的分歧矛盾。

依据《消费者权益保护法》第五十六条规定:

“经营者有下列情形之一,除承担相应的民事责任外,其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的,依照法律、法规的规定执行;法律、法规未作规定的,由工商行政管理部门或者其他有关行政部门责令改正,可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款,没有违法所得的,处以五十万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿、吊销营业执照:……(六)对商品或者服务作虚假或者引人误解的宣传的;……”。

笔者认为,虚假广告的规制显然是针对广告,而《广告法》正是“为了规范广告活动,保护消费者的合法权益,促进广告业的健康发展”的一部法律,针对虚假广告当然应适用《广告法》进行规制,《消费者权益保护法》同样也未排除其他法律、法规的法律效力,第五十六条规定的处罚已明确“其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的,依照法律、法规的规定执行”。

对于房地产企业虚假广告还需注意国家工商行政管理局作出的《房地产广告发布暂行规定》之相关规定。《刑法》第二百二十二条规定:“广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定,利用广告对商品或者服务作虚假宣传,情节严重的,处二年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金”。

二、虚假广告与行政处罚

实践中,房地产企业的楼盘广告形式多样,在认定是否构成虚假广告时,政府主管部门主要依据《广告法》第二十八条的规定,第二十八条中存在兜底条款,即“以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形”也可被认定为虚假广告,因此,从法律的规定来看,虚假广告的认定存在较大的认定空间。

房地产企业常为了吸引购房者的注意在楼盘销售广告中作出各类与实际不符的描述,基于法律规定,若广告描述的内容与实际情况不符合,欺骗或误导消费者,那么虚假广告便通常可以被认定。

例如江苏省南京市中级人民法院(2015)宁行终字第581号行政判决书中房地产企业在楼盘广告中使用“和地铁十号线一期站点约450米”的宣传用语,但实际调查发现“南京地铁10号线于2014年7月1日正式运营,距离涉案华山山庄楼盘最近的地铁站点‘雨山路’站大约有1500米”,虽然广告中标注信息仅供参考,但对于认定构成虚假广告并无影响,该法院认为“在未经核实的情况下就在所售楼盘的宣传彩页及相关网页中,作出与事实情况不符的虚假宣传”。

但对于投诉房地产企业楼盘广告涉嫌虚假广告的案件,政府主管部门在调查过程中需规范认定标准,对于一些并无涉及确与实际不符的广告,若是宽泛的将其认定为虚假广告则对房地产企业而言有失公平。

譬如,在楼盘广告中,房地产企业宣传别墅具有三面花园,而购房业主投诉虚假宣传。对此,房地产企业认为从现实状况看并无虚假广告宣传,别墅前后及一侧均存在绿地景观花园,只是一侧的绿地景观花园面积较小。“三面”一词既存在确定性又兼具不确定性,三面的状态在广告宣传中并无描述,此种情况下,以描述模糊即认定构成虚假广告则存在过于宽泛扩大认定虚假广告的问题。

三、虚假广告所涉民事责任

司法实践中对于楼盘广告是要约邀请还是要约存在较多争议,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”,

据此,商品房销售广告认定为要约的需具备“说明和允诺具体明确”并且“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”,而后者“重大影响”并没有较为客观的衡量标准。

在吉林省梨树县人民法院(2017)吉0322民初3312号民事判决书中,法院认为:“旭恒房地产公司对开发楼盘项目进行了宣传,宣传内容为‘20万方首席商业城邦旭恒商业街’‘64%超高绿化率’,上述广告描述系对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所做的说明和允诺,对房屋价格的确定有决定作用,足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同,此时,买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化”。

但该判决书认为在无证据证明实际损失的情况下不予支持损失赔偿的诉讼请求。

在认定广告中的说明和允诺是否具体明确以及是否对商品房买卖合同的订立与房屋价格的确定有重大影响时,需要充分论证说理,尤其是在“重大影响”没有客观衡量标准的情况下,充分的说理论证才能展现公平正义之所在并使裁判令人信服。

    笔者认为,在虚假广告被认定为要约后,损失赔偿同样需要法院充分考虑各项实质性因素认定,一律以无证据证明损失而驳回损失赔偿诉请显然不当,但认定损失赔偿的数额则需要充分评估虚假广告对购房者的实际影响,例如基于广告有限的字面意思理解分歧,未实际妨碍购房者实际权利的情况下,双方又通过合同、协议明确了所购商品房的各类实际情况,此时不应支持其损失赔偿的诉请。

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