关于公司限购商品住房新政下的若干思考

  发布时间:2018-8-2 11:02:59 点击数:
导读:来源:星翰微法苑文:刁康成2018年6月下旬,网传上海新建商品住房认筹规则发生重大调整,即不允许以企业名义认筹。紧随其后,上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局于2018年7月2日联合发布《关于规范企业

来源:星翰微法苑  文:刁康成

2018年6月下旬,网传上海新建商品住房认筹规则发生重大调整,即不允许以企业名义认筹。紧随其后,上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局于2018年7月2日联合发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》(沪建房管联〔2018〕381号),进一步规范企业购买商品住房的行为,坐实了企业限购的传闻。本文将围绕企业购房问题,结合新政内容谈几点思考:

一、限购新政具体内容

1、企业购买商品住房的条件

1)企业设立年限已满5年;

2)企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币;

3)企业职工人数10名及以上,且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

企业近年缴纳税款金额满500万元以上的,购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

【律师解读】

新政从企业设立年限、累计缴税额、员工人数、缴纳社保等方面全方位提高企业购房的准入门槛,总结三个方面:

第一,新政下,企业必须具有经营活动,才有可能满足购房条件,以往部分购房者通过设立“特殊目的公司”,由此规避现行限购政策购房的操作方法,将成为历史;

第二,新政对于企业的规范化经营也提出了一定要求,在职员工必须缴纳社保及公积金满一定年限才能符合购房条件,杜绝了购房企业为实现购房目的而补签劳动合同“凑人数”的做法;

第三,新政所确立的企业购房条件虽然严苛,但也有人性化的设置,对于具备一定财政贡献的企业(缴税满500万元以上)放宽了设立年限、员工人数等条件。

对于第三点,笔者认为在表述上存在一定歧义,有待主管部门进一步明确:1、“近年”的表述存在不确定性,不利于企业自查并进行购房决策;2、缴纳税额500万元未限定在“本市”,从新政的上下文理解,应解释为在本市缴纳税额达到500万元为宜。

2、购房时间的认定标准

购房时间以合同网签备案时间日期为准。

【律师解读】

简而言之,新政下企业购房,必须确定在网签备案前即符合购房条件。如判断企业设立年限时,以网签备案前满5年作为认定标准。笔者注意到,新政没有规定新建商品房认筹阶段的企业客户购房资格审查标准。现行政策要求房地产开发企业在商品房认筹阶段通过公证摇号的方式确定购房名单。按照新政确定的购房时间,实际上并未要求企业客户在认筹阶段即取得购房条件,但不排除开发企业在积累客户时,对企业客户实施“前置审查”,并拒绝向不满足新政规定购房条件的企业客户出售商品房。

笔者建议,在主管部门统一认筹阶段企业客户购房资格的审查标准前,开发企业可采用“承诺书”的方式积累企业客户,由企业客户自行承诺在网签备案前取得购房资格。

3、企业购买商品住房再上市交易的时间

企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

【律师解读】

本条提高了企业购买商品房再上市交易的年限。不过,该规定并没有明确对于企业在新政施行前已购买商品住房的,是否适用“满5年”的新政。笔者建议,在执行层面应予以区分对待:对于在新政施行前企业已经与买方签订《上海市房地产买卖合同》并办理网签备案的,应继续适用“满3年”的规定,有利于保护交易的稳定性;除此以外的情形,应统一适用新政“满5年”的规定。

二、新政下的若干问题思考

1、“以股权转让方式实现房地产转让”交易模式的思考

目前,市场上不少购房者为了避免受限购政策影响,采用包括“假离婚”、“假结婚”(本文对此不作展开)、以公司名义购房等各种五花八门的方式实现房地产转让的最终目的。笔者以长期从事房地产业务的经验看,市场上存在一种“迂回”的交易模式,即通过股权转让方式实现房地产转让。具体而言,出卖方将拟交易房地产通过作价投资的方式新成立(或者增资入股)一家公司,成为该公司股东后将股权出售予房地产的买受方,使买受方通过公司取得房地产的控制权。近年来,税务部门出台包括《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税[2015]41号)在内的多项规定,进一步细化了不动产作价投资的征税内容。不过,不论是现行法律规定、亦或是司法实践,均没有明文给予上述交易模式否定性评价,仅仅是从课税角度去调整买卖双方的交易行为。

笔者认为,从新政的内容上,可以看出政府调控房地产市场的决心。虽然新政并没有直接否定“以股权转让方式实现房地产转让”的交易模式,但不排除未来限购政策进一步升级,房管部门通过与工商部门联动,将上述交易模式纳入限购政策范围的可能性,拟采取上述模式购买房地产的购房者应予以充分关注。

2、企业缴税情况的查询

新政下,缴纳税款数额是唯一一项企业需在购房前自查达标的内容(如果满足缴税达到500万元以上,则不需要满足设立年限、员工人数等要求),直接关系到企业的购房决策。由于企业在经营中纳税科目繁多、加之不同企业管理水平参差不齐,通过企业内部查询得到的缴税额在数据上可能存在不准确性,这就有赖于税务部门的信息共享。笔者建议,税务部门应针对企业因购买商品住房等需要,为企业提供查询历年的缴税记录,以便于企业了解自身的缴税情况,为购房决策提供参考。

3、企业“员工人数”的动态评价

笔者认为,新政对于企业员工数量的统计存在一定的机械化。企业在经营过程中,因员工入职离职导致人员流动的情况是很常见的。按照新政,企业购房不仅需要满足员工数量的要求,还需要确保纳入统计的员工在该企业缴满5年社保及公积金,这对于企业要求是非常高的。如果政策制定者设定缴纳社保作为条件的初衷,是为防止企业虚定劳动合同以获得购房资格,笔者设想,不妨采取更加弹性的操作,即在认定社保及公积金缴纳情况时,以企业5年内每月缴纳社保和公积金均满10人为认定标准,并由企业提供相应劳动合同等文件证明劳动关系,如此既能防范造假风险,也给予拟购房企业一定的宽松空间。笔者将持续关注企业购房政策的落地执行。

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