【实务关注】房地产资产收购的优劣势分析

  发布时间:2018-8-1 23:22:17 点击数:
导读:资产收购指收购方出具货币资金(或股票等其他形式)直接购买另外一家企业的房地产项目,属于正常的商品交易模式。此模式下收购的客体是单纯的房地产项目,出让方放弃房地产的所有权,收购方以货币资金(或股票等其他形

资产收购指收购方出具货币资金(或股票等其他形式)直接购买另外一家企业的房地产项目,属于正常的商品交易模式。此模式下收购的客体是单纯的房地产项目,出让方放弃房地产的所有权,收购方以货币资金(或股票等其他形式)为代价取得房地产项目的所有权。此模式不会影响到双方的法律地位问题,即收购前后交易双方的法人资格没有任何改变。

    注:一个房地产项目中既包括房产又包括地产,这里的房产是指特定的不动产,包括民用不动产、工业用不动产、商用不动产等等;地产更多是指国有建设用地使用权。

1.优势

(1)规避原项目公司的法律或债务风险

除承继与房地产项目本身附随的权利义务(如土地出让合同中与土地出让方约定的相关权利义务、建设工程优先权、房地产抵押权、已售房屋买卖合同中交付、房屋质量等),无需承受目标公司在收购之前的其他债务及公司或有负债。

(2)灵活处理溢价,增加税前可列支金额

收购方溢价收购房地产项目时,溢价可以列入开发成本,降低了项目过户以后的开发经营的应纳税额。

根据相关税收法律规定,企业持有的土地和房产,可以每年按比例摊销或计提折旧,该等摊销和折旧额可以在企业缴纳企业所得税前扣除,客观上起到了抵减企业所得税的作用。

《企业会计准则第6 号——无形资产》(财会[2006]3号  /  现行有效)

第十七条 使用寿命有限的无形资产,其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。

《企业会计准则第4号--固定资产》(财会[2006]3号  /  现行有效  )

第十四条 企业应当对所有固定资产计提折旧。但是,已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。

《中华人民共和国企业所得税法》( 2017.02.24实施  /  现行有效)

第十一条 在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧,准予扣除。

第十二条 在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的无形资产摊销费用,准予扣除。

2.劣势

(1)项目权属变更或转移手续复杂,不确定风险较多

通过资产收购,特别是对在建工程的收购,会涉及较多的政府审批手续,以及相关权证及批准证书、文件的变更登记,办理手续较为繁琐。有的甚至可能面临被调整目的面积、容积率、土地用途等经济基础指标的风险。

(2)房地产转让的限制性条件

受到《城市房地产管理法》第39条的约束,即“按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件”。

转让房地产是房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

目标项目必须已经交齐土地出让金、并取得土地证;如果未缴齐出让金,有可能要受让方进行垫资。

《城市房地产管理法》(2009.08.27 / 现行有效)

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发[2010]34号)

严格土地出让合同管理。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的,不得签订合同,违规签订合同的,必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的,终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。

注:目标项目单独办理土地证的条件

拆分签订出让合同,目标项目单独办理土地证

整体签订一份出让合同,就目标项目签订单独的补充协议,根据补充协议办理土地证

具备项目整体土地证,目标项目通过道路或河流等于其他部分自然分割,可在收购过程中之间将其土地证办至收购方名下

具备项目整体土地证、方案复函或修建性详规,目标项目与其他部分在主体建筑上具备分割条件,可在收购过程中直接将其土地证办至收购方名下。

(3)交易费用较高

交易双方需要缴纳较高的税费,加大了资产收购的成本。

被收购方:土地增值税、增值税及附加税、印花税、所得税等

收购方:印花税、契税

 

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