【实务关注】房地产项目合作优劣势分析

  发布时间:2018-8-1 23:20:45 点击数:
导读:房地产项目合作开发是指一方以货币资金、技术、劳务等出资,另一方以土地使用权出资,共同组建一个新的合资企业,双方共同投资、共享利润、共担风险的合作开发模式。(“三共”是房地产项目合作开发的特征,“共担风险

房地产项目合作开发是指一方以货币资金、技术、劳务等出资,另一方以土地使用权出资,共同组建一个新的合资企业,双方共同投资、共享利润、共担风险的合作开发模式。

(“三共”是房地产项目合作开发的特征,“共担风险”,是核心要素。若非“共担风险,那么可能是房屋买卖合同,也可能是土地使用权转让合同”。如《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号/现行有效)第二十四条规定,“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定收益的,应当认定为土地使用权转让合同”。此即名为房地产合作开发,实为土地使用权转让。第二十五条规定,“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同”。这种只是拿钱给房,不承担风险只收取利益的形式,其实就是房屋的买卖合同。)

成功的合作开发,应注意以下问题:

    提供土地一方必须取得了土地使用权,交纳了土地出让金,或者办理了土地使用批准手续,具备了转让的实质条件;

    项目建设经过了立项批准,取得了报建许可,手续合法;

    至少合作一方具备开发经营资格;

    应当办理合建审批及土地使用权变更登记;

    应坚持共同出资、共享利润、共担风险的原则,避免出现不承担亏损的保底条款;

    合作开发协议应就增加投资数额的分担比例、建筑面积减少或增加的分配处理、利润分配比例等方面作出具体的约定,以防出现纠纷。

    约定争议解决方式,如约定仲裁或明确的管辖法院。

1.优势

(1)适用于转让方经营项目多而收购方不欲取得除目标房地产项目以外的其他项目

新设合资公司进行开发往往适用于地产领域的大型企业,这种企业资产、土地储备多,由于经营策略调整的需要,有一部分项目寻求合资开发。

(2)可以规避转让方原来遗留的一些问题

主要包括法律纠纷、或有负债等,较容易操作,收购方负担的法律风险相对较小。

2.劣势

(1)其他交易成本较高

会发生由于新组建企业而产生的评估费、注册费、变更法律文件的手续费等支出。

(2)交易过程运作时间较长,过程较为复杂

主要原因在于房地产项目合作开发需要新设立公司。一方面需要按照《公司法》要求完成公司设立程序,另一方面作为房地产合资公司需要取得开发用地并完成相应的审批手续。

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