多地取消限购,市民如何维权

  发布时间:2014-9-1 16:49:03 点击数:

张仁藏zrclawyer@vip.163.com

8月28日,杭州市住房保障和房产管理局继7月28日调整限购政策后,正式宣布购买杭州主城区140平方米以下住房不再需要提供住房情况查询记录,这意味着历时一个月,限购令在杭州市彻底终结。

同日,西安市住房保障和房屋管理局也宣布,自9月1日起,凡在该市区域内购买商品房和二手房的,不再申报户籍和原有住房情况,成为继杭州市之后,又一个对限购政策进行松绑的城市。

巧合的是,贵阳市住房和城乡建设局也选择在8月28日宣布停止执行住房限购措施,自9月1日起,贵阳市无论是本地户籍还是外地户籍,在贵阳购房均不再受房屋套数的限制,也不再需要提供房屋套数证明和纳税证明等文件。

至今,全国只余北京、上海、广州、深圳等9个城市限购尚未松绑。根据笔者的观察,在这9个城市中,珠海、南京、西宁和兰州的政策也将逐渐放宽,全国全面取消限购政策、以更长远的市场调节和法律调节手段取而代之,将指日可待。

看似巧合的现象背后,实质是政府在对数据进行充分分析之后,以行政手段介入楼市调整。以杭州为例,作为典型的人品净流入城市,杭州7月新建商品住宅价格指数环比下降2.5%,环比降幅连续4个月排名70个大中城市首位;截至8月27日,市区新建商品住房可售套数为95004套,同比增长50.3%;1月至8月,杭州二手住宅价格指数环比下降1.1%,且已连续6个月均出现下降。

杭州的数据,在全国大中型城市中极具代表性。从商品住宅成交面积、新增面积、整体批售比、存销比来看,这些城市的供大于求现象明显,然而房价畸高导致供求不匹配,房地产泡沫已初步显现出来。

此时,地方政府以取消限购等方式进行“救市”,虽然是一剂猛药,可能会在短期内刺激房地产市场复苏,但这并不是楼市健康发展的良方。毕竟,行政调节的力度大、短期效果强,但长期来看,不利于反映房地产市场正常的供求状况,无法使价格机制在楼市正常发挥作用,且由于“政策短视”的存在,其作用远远无法跟市场这一只“看不见的手”相提并论,更无法如法律一般,实现宏观经济的调节。如果仅仅看到楼市下跌、房产供过于求,而忽视了民众购房的刚性需求,地方政府的“救市”政策极易出现力度偏大、方向偏差等错误,导致未来房地产市场大起大落,加速房地产的崩溃。

为了让楼市健康发展,笔者认为,视城市的规模及发展现状,在适当的时机取消限购令是一个切实可行且效果明显的措施,但更重要的是,应当减少政府干预,让房价回到正常的价格调节机制中来,消除房地产泡沫,让市场通过供求使房价归位,并以法律手段减少土地交易过程中的暗箱操作和价格虚高现象,避免垄断和不正当竞争,建立对地方政府的权力监督机制。如果能建立起市场、法律、行政的有效互动与调节机制,楼市全面下跌将是必然趋势,这也是楼市经过多年泡沫之后回归理性的表现。

对于普通市民而言,遇到楼市下跌、限购令取消的情况,无须惊慌,只需要在交易过程中注意以下几个法律问题,就能避免出现交易失败的风险:

1. 对方是否具备履约能力和履约诚意?

这主要是对出卖人而言的。买受人无法履约、拒绝履约或迟延履约是二手房交易过程中出卖人面临的主要法律风险。买受人虽然在限购令取消之后,可能拥有了购房资格,但是,有购房资格不代表对方就有购房的能力。在签订房屋买卖合同之前,出卖方需要调查一下买受人是否存在财产状况不佳、收入不稳定、负有高额债务、有不良资信记录、交易洽谈时缺乏诚意等问题,因为这些情况都是买受人缺乏履约能力和履约诚意的表现,可能导致出卖人不能得到全部房款。

那么,怎么判断对方有没有履约能力呢?笔者从律师的角度,建议出卖人应对买受人的支付能力等相关情况,尤其是对其信用状况有一个基本的了解和判断。在当前形势下,出卖人对买受人的履约能力进行审查尤为重要,出卖人可要求买受人提供银行存款、信用记录、收入证明等材料,谨慎防范买受人毁约。

此外,对于还未取消限购令的城市而言,作为出卖人,仍然可以要求买受人提供身份证明、工作证明、收入证明等材料,以便对其资信能力进行评判。若买受人为外地来京人员,应在购房之前到北京市房地产交易中心办理“外地人在京购房审批手续”,并要求买受人提供相应的审批手续文件。

2. 房屋质量是否过关?

有了购房资格的市民,在选择房屋时,最为关注的问题,除了价格之外,就是房屋的质量了。那么,法律对于房屋质量争议,是怎么规定的呢?

(1)房屋主体结构质量不合格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

(2)房屋质量瑕疵。根据上述司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任。

为了避免交付的房屋存在裂缝、门窗损坏等质量瑕疵而影响合同的继续履行,双方可在合同中明确约定,在房屋出现主体结构质量不合格的情况下,买受人可以拒收房屋。对于细微的质量瑕疵,双方可在合同中约定买受人有对房屋质量进行检验的注意义务,即设置验收环节,经买受人验收后,即推定房屋不存在质量问题。

3. 房屋的权属是否存在争议?

买受人如果发现房屋出现共有等权属问题,在签订房屋买卖合同过程中,随时可以提出异议。房屋权属最容易发生争议的地方在于:房屋实际所有人与房产证登记的所有人不一致;用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋所有权为共有,未经共有权人同意而出卖;房屋已出租,出卖人未通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益;房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让。

而对于出卖方来说,在签订买卖合同前,应留意自己是否已领取权属证书。

若房屋属于共有状态,则要区分两种情况:如果属于按份共有,则根据《民法通则》第七十八条和《物权法》第一百零一条,可以处分自己名下的份额,不必其他共有人同意,但如果属于共同共有,则单独处分行为属于效力待定行为,事后若征得其他共同共有人的授权,根据《物权法》第九十七条仍是有效的。

如果房屋属于抵押物,则根据《物权法》第一百九十一条,出卖人应先经过抵押权人同意再转让。

对于房屋已出租或共有的状况,出卖人应通知优先购买权人,询问其是否实现在同等条件下优先购买房屋的权利。

4. 怎么办理交易手续?

根据《物权法》第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”房屋的所有权及其相关权利的变更与转让等均需到不动产所在地的登记机构办理登记手续。若手续不全或交易违法,将无法办理变更登记,房屋交易也将无效。一般而言,出卖人承担的是协助买受人办理权属登记手续的义务,因此,若买受人怠于递交办证资料若迟延付款导致办证迟延,出卖人将面临不能办理房屋产权证书的法律风险。

对于因买受人的原因导致迟延办理登记手续的情况,出卖人可以基于《合同法》第一百一十四条,要求买受人承担继续履行合同、承担合同约定的延期办证违约金等违约责任。造成经济损失的,还可要求赔偿实际损失及可得利益的损失。

5. 怎样才能签一份完备的购房合同?

首先,合同双方应当明确约定权利义务。

合同未载明房屋及其有关设施的质量状况,未约定房屋面积的计算范围,未明确约定房产交付和办理过户登记手续的具体期限,未约定公用设施和周边设施状况、未约定物业管理条款,未详细约定付款方式和付款日期,缺少定金条款和违约责任条款,未明确关键性术语、名词的含义等,都是笔者在律师执业过程中经常遇到的问题。签订书面房屋买卖合同时,应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务,针对可能出现的情况约定相应的处理对策,尤其是要明确违约的法律责任。

其次,要谨防交易方利用合同进行诈骗。

在房屋买卖过程中,常见的诈骗形式有:以中介服务为名,通过虚设客户、谎报信息、虚假委托等方式骗取中介费;不具备订立合同的目的,而是寻找借口迫使出卖人违约,骗取违约金、赔偿金等。这就需要交易双方都擦亮眼睛,识别交易方及中介方是否具有合法的资质资格,并在交易过程中保存好对方的身份证件、联系方式、银行账户信息等内容,避免在因合同欺诈发生诉讼时,无法提供充分有效的证据。

再次,要细化合同中的违约条款

笔者作为律师,在为当事人提供咨询的过程中,发现大多数房屋买卖合同都存在没有约定违约责任,或约定违约责任不具体、不合法等问题。这就容易导致诉讼中,守约方无法成功向违约方主张违约责任而造成较大的损失。

买受人违约可以分为买受人主动违约和买受人被动违约。前者是买受人基于对房市的理解及对未来房价下降的预期,宁愿损失定金或承担违约责任也要违约的情形;后者是指买受人由于客观的或第三人的原因而无力履行合同进而造成违约的情形。

在楼市低迷的情况下,针对买受人违约的防范措施,主要包括提高购房定金、增加违约金及明确合同履行期限。

签订合同时,出卖人一般都会要求买受人交一定金额的定金,一般情况下也就是几万元。由于数额较少,一旦买受人预期房价下降幅度大于定金,买受人违约成本低于定金成本时,买受人肯定会有违约的冲动。在订立《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》时可要求买受人先行支付高额购房定金,定金的数额按照法律规定最高可以达到房屋总价款的20%。当买受人的违约成本高于其履约成本时,其通常情况下便不会选择违约。

在房屋买卖合同履行过程中一旦出现违约,到底适用定金罚则还是适用违约条款取决于守约方的选择。约定较高的违约金,一方面对于违约方的违约行为具有阻却作用,另一方面守约方也可获得更高的赔偿。在二手房交易过程中,对于根本性违约行为应该承担的违约金一般约定为交易房屋总价款的20%。虽然这样的约定并不一定能获得法院的支持,因为法院会从卖方实际损失的角度给予裁量,但在现实的案例中,一来买受人有可能会自愿承担违约责任,二来法院也有支持房价20%赔偿的先例,三来,即使法院不支持,对出卖人而言也不会产生什么损失。所以,这样的约定对卖方来说有百利而无一害。

最后,要明确合同履行期限。

在合同中要约定明确的期限,对于交首期款、申请面签、过户等时间,都要非常详细地列明,当买受人不按约定时间履行义务时,便可确定买受人违约。之后,出卖人便可以采取相应措施维护己方权利。

 需要指出的是,虽然现阶段我国的房地产业低迷,正经受着痛苦的煎熬,但由于我国正处于城镇化的高速发展时期,3亿多的非农业人口要向城镇转移,因此对房地产的刚性需求依旧存在。目前的低迷,绝不是房地产需求面出现的拐点,而是在经历阶段性高潮之后,出现的一个修复供求关系,重新蓄势的时期。所以从长远来看,投机性的买受人违约并不可取。

张仁藏律师(大成合伙人律师)

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