房价下跌,买方和卖方谁买单?房产律师为您深度解读

  发布时间:2014-9-1 16:47:48 点击数:

张仁藏律师zrclawyer@vip.163.com

一、案情简介:

2014年2月8日,林某通过中介订立房屋买卖合同,将位于北京市朝阳区的房屋以515万元的价格出售给田某。双方约定:田某应于合同签订当日支付定金10万元;于2014年4月1日前支付首付款100万元;于2014年7月2日前支付剩余购房款315万元,余款以贷款形式支付。根据双方《补充协议》规定:“如果田某存在逾期支付定金、首付款等义务超过十五日的则构成根本违约,林某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;田某应在违约行为发生之日起15日内以房屋总价款的20%向林某支付违约金;田某向林某支付的全部款项冲抵违约金”。

然而,田某在支付购房定金之后,便拒绝支付首付款及剩余房款。此后,田某因与林某就违约金数额达不成一致意见,遂向法院起诉解除双方之间的房屋买卖合同。

二、办案手记

房价上涨,一房难求,卖方连夜涨价将房另卖他人或毁约的事情屡见不鲜,而相对的,当房地产市场低迷,房价下行时,买方弃房不买的案例也不在少数。然而,已经签订的合同不是你想毁就能毁的,毁约必然是要付出代价的,有时这种代价还相当昂贵。本案就是一起典型的房屋买卖合同纠纷中买方违约的案件。

(一)安抚当事人情绪,接受委托

2014年4月,林某找到我,当时他显得特别的焦虑,可以看得出这几个月对他来说过得是多么的痛苦。他对我说,他之所以想要卖房子是因为准备出国定居,因为爱人不在国内,所以他要一个人一边上班,一边照顾孩子,特别的辛苦,原本是想把房子早些卖了,5月份就可以移民了,但是现在却因为对方的原因,所有的计划都被打乱了。如今房价持续走低,自己的房子到目前为止已经贬损了100多万,而对方在此时起诉解除房屋买卖合同却不愿意支付相应的违约金。谈到自己最近的情况,林某不住地叹息。听了他的诉说,我也只能从心里对他表示同情,却不能因此妄下任何结论,我始终认为作为一个律师,不能只根据当事人的口述而作出结论,继而对问题解决的结果大包大揽。这样的做法,一方面缺乏律师职业应由的严谨和审慎,另一方面也是对当事人不负责任的一种表现,毕竟法律规定与现实对应的情况可谓千差万别,正所谓“失之毫厘谬以千里”。

为了安抚他的情绪,我向他提供了我对该案件的一些分析性意见,列举了当前法律法规及司法解释对该案所涉情形的规定,并佐以我过去办理成功的几个相似案件作为例证,让他知道该以何种方式来维护自身利益。也许是被我以往的办案经验和专业精神所打动,林某当即决定全权委托我作为他的代理律师。

(二)分析案件事实,搜集证据,提起反诉

在接手案件之后,首先要做的就是仔细研究案件,搜集证据材料。作为房屋买卖合同纠纷案件来讲,本案实在说不上复杂,其并没有错综复杂人物利益关系,但是如果想要彻底理清案件的来龙去脉,搜集到有利的证据,其过程却是相当耗时耗力的。毕竟关键事实和情节不能有所突破,只从法律的高度进行论述,即使说的头头头是道,天花乱坠,声情并茂,也无异于舍本逐末。只有从案件证据方方面面进行抽丝剥茧的梳理,才能做到有的放矢,进而形成有力度的辩护。

经过认真搜集查阅相关方面的证据之后,为了全面保护当事人的合法权益,使其能够平等地行使诉讼权利,我建议当事人提起反诉,请求法院依法判令解除双方的房屋买卖合同及其《补充协议》,并判令被反诉人支付反诉人违约金1030000元并承担相关诉讼费用。提起反诉之前,我与房产中介工作人员联系,又有针对性地会见当事人,向其调取相关证据……调查过程比较辛苦,不再一一叙述。

经过我的调查,运用已获知的证据,大概构建起本案的案件事实:

2014年2月8日,原告田某想置换自己现有的一套房屋,便与被告林某通过中介签订了房屋买卖合同,并约定合同签订当日支付定金10万元。在签订合同后,林某看到田某的房屋售价450万元,远高于同期房屋售价,虽然当时二手房市场非常好,看房和有意向的人多,但是林某认为还是应以稳为主,便通过中介提醒对方注意合同风险。2月底,由于外界大环境房地产市场整体下降,看房、买房的人开始减少,3月初买方不断打电话与卖方协商解除协议,希望以10万元定金为代价解除合同,卖方不同意。在此期间,林某通过中介帮他分析形势,鉴于违约代价高昂且距离支付首付款时间尚有一个月,建议其可通过抵押贷款的方式先行支付首付款。后来在买方确定违约的情况下,双方始终在违约金数额方面僵持不下。

至此,我对整个案件的事实有了详细的了解,并搜集到足够的证据支持我方提出的反诉请求。

(三)突如其来的举证责任

就在开庭前,我突然接到法院的电话,告知我需对违约金约定过高承担举证责任。对此我不认为这个举证责任应该有我们来承担。事实上,就这个问题我曾经写过一篇名为《房屋买卖合同违约金约定过高的举证责任由谁承担》的文章,有兴趣的读者可以找来看一下,在这里,我结合本案对这一问题再做一下具体的分析。

在本案中,我方当事人只须证明合同已明确约定违约金条款,原告的行为已构成违约的举证责任,现原告否认违约金条款的合理性,要求根据实际损失减少违约金,是提出了一个新的主张,应当对其主张承担举证责任。具体理由如下:

1、是民法基本原则的要求

(1) 尊重合同文本是意思自治原则的体现

合同自由,意思自治,是民商法的基石,现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利。人民法院在行使自由裁量权时,应当谨慎介入当事人自治的领域,充分尊重当事人的意思自治,最大限度地维护交易的稳定性。在公平原则与意思自治原则的衡量中,除非有充分的证据证明合同条款明显伤害了公平原则,否则应当优先保护当事人的合同自由,依据合同条款做出裁判,避免公权力干涉私权领域的事务。

《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”这体现了缔约自由的宗旨。

违约金条款是双方当事人对违约行为后果的一种预判和处理方式,是双方当事人的真实意思表示。如果在原告违约后,认为其实际造成的损失远远低于约定的违约金,是用后发生的事实对签订合同时判断的一种否定,应提供否定先前合意的证据予以支持其主张。在违约方无法提供充分证据的时候,法官应依据合同条款进行裁判,这是尊重当事人意思自治的体现。

(2) 维护合同条款的稳定性符合诚实信用原则的要求

民事活动的当事人在行使权利和履行义务时,应当遵循诚实信用的道德准则。诚实信用原则要求在民事法律关系建立后,当事人应当恪守诺言,履行义务,谨慎维护对方的利益,满足对方的正当期待。在合同订立之后违反合同的约定,就是违反诚实信用原则的体现,民法为了维护诚实信用原则,设置了违约责任,对守约方的损失进行补偿,也具有一定的惩罚性。

本案中,双方当事人在合同中已经明确约定了违约金条款,原告作为一个理性经济人,在签订合同之时,完全能够对自己的履约能力、违约后果等进行充分的分析,其最后接受合同条款完全是其意思自治的结果。现原告因自身原因违约,便应根据其签订合同时认可的违约金条款承担相应的违约责任。

若违约方主张违约金过分高于实际损失,有违公平原则,要求法官介入并维护良好的市场秩序,就应当承担相应的举证责任。如果将相应的举证责任交由守约方承担,就增加了守约方经济与诉讼负担,不利于对守约方的保护,是对遵守诚实信用原则一方的苛求。

否定合同的违约条款,意味着将合同双方对违约行为后果的处理方式回归到实际损失上来,但正是因为实际交易中存在损失难以用金钱证明的现象,《合同法》才规定双方可以自由约定违约金条款,如果不要求违约方承担举证责任,仅依据违约方的主张就认定违约金过高,是对违约行为的鼓励,更是对《合同法》违约金条款的架空。

2、符合举证责任分配规则

《民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

本案不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的举证责任倒置的情形,故应适用“谁主张,谁举证”的规则。

违约金的一个重要特征是违约金的支付避免了损害赔偿方式适用中常常遇到的计算损失的范围和举证的困难,从而节省了守约方在主张违约责任过程中的诉讼成本。在合同中,当事人已经对违约金的计算方式和数额进行了约定,只要守约方举证证明了合同的有效性、意思表示的真实性,以及违约方的行为已构成违约,就完成了举证责任。

当违约方认为约定的违约金数额过高时,相当于是提出了全新的主张,其可以请求法院予以调整,但按照“谁主张,谁举证”的原则,应当对“违约金数额过分高于实际损失”提供充分的证据。守约方在违约方未能提供证据之时,无须证明违约金数额的合理性,因为合同的有效性与意思表示的真实性就是违约金条款存在的合理依据。当违约方无法承担上述举证责任时,就应当承担举证不能的不利后果。

3、与司法解释的规定相一致

根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(参见附件)第八条的规定:“人民法院要正确确定举证责任,违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任,非违约方主张违约金约定合理的,亦应提供相应的证据。合同解除后,当事人主张违约金条款继续有效的,人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”《合同法》第九十八条规定:“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。”

根据上述条款,构成根本违约之后,违约金条款仍然有效。违约方要推翻该违约金条款,主张违约金过分高于实际损失,就应当对违约行为给守约方带来的实际损失承担举证责任。在违约方对此提供了证据之后,守约方才有义务提供相应的证据反驳违约方的主张。本案中,如果原告无法提出充分的证据证明实际损失低于约定的违约金,就无法否定违约金条款的效力,根据优势证据规则,原告的证据不足以支持其主张,应当推定违约金条款有效而予以适用。

综上所述,对于房屋买卖合同中违约金约定过高的举证责任应由否认违约金条款合理性的原告承担,而不应由我方承担。

(四)案件焦点:备受争议的违约金

在本案中,原告一再要求减低违约金数额,关于违约金数额的确定成为双方争议的焦点之一。法官虽然对于违约金数额的判断拥有较大的裁量权,但也并非完全没有依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称“《合同法》司法解释二”)第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。根据以往的办案经验,我认为这一条在司法审判中具有很好的指导意义,它既是法官在违约金数额认定过程中的重要依据,也是双方当事人在违约金博弈中制胜的关键。

事实上我以前经办过不少因房屋价格上涨卖房违约的案子,对于类似违约金的争议,我主要是从以下几个方面来考虑:

1、被告实际损失

法院在认定违约金数额上,优先考虑的是守约方的实际损失,这也是违约金补偿性的性质决定的。具体到现实中,这一点的举证较为艰难。一方面对于房屋损失可以进行官方评估,但是评估的结果不一定对守约方有利,且花费时间较长。另一方面可以从房屋周边房价变动角度出发,这一点虽不能作为原告损失的直接证据,却可成为法官认定原告损失及支持违约金数额的重要参考,这是我多年实践出的真知。

从原被告双方订立合同至今,根据被告所居住小区房屋价格变动表明,被告的房屋应贬值100余万,而被告移民又不得不近期降价出售该房屋,因此被告所主张的1030000元的主张是合情合理的。

2、原告合同履行情况

合同履行情况亦即合同履行程度。举证证明违约方房屋买卖合同履行程度不深,违约程度严重,在我看来,这是实现违约金最大化的又一利器。

本案中,原告在距离支付首付款时间足有一个月的时间里,不积极履行合同,发挥主观能动性来筹集首付款,而多次要求解除合同,意图将房屋贬值的损失转嫁到没有任何违约行为的被告身上,原告的主观方面带有恶意,其行为明显的违背了房屋买卖合同及补充协议的相关约定,是无正当理由的合同违约行为,其履行程度浅,违约程度深,严重损害了被告的合法权益,应当按照合同约定支付违约金并赔偿被告因此造成的其他损失。

3、原告过错程度

我国立法和司法实践均承认违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质。基于多年办案经验以及学习的法律知识,我认为,违约金的意义在于对履行利益的补偿,因此,本质意义上违约金应当是补偿性的违约金。另外,在确定违约金的基本性质为补偿性的同时,不排除当事人在公平、诚实信用原则的指导下,约定适用惩罚性的违约金。违约金的惩罚性,表明了它与赔偿金的基本区别。如果违约金只有补偿性而无惩罚性,那违约金的作用就基本上等同于约定的损害赔偿。从而抹煞了违约金所固有的特点,而不能有效地制裁违约行为,充分保护非违约方的利益。

本案中,原被告签订房屋买卖合同后,原告在出售自有房屋时的标价并非起诉书中所讲的440万,而是450万。被告得知后,与中介杨某进行联系,并好意提醒原告考虑已签合同的违约风险,应该适当下调房屋标价以更快将房屋进行出售,但原告均置若罔闻。且原告诉称其所售房产一直无人问津,与事实并不相符,实际上,在合同履行期间,有人曾出价360万要购买其房屋,但是原告拒绝出售。在楼市好的时候,标价合理,房屋不会至今不能出售。以上数据来自房屋中介内部系统。这说明在合同履行过程中,原告筹款时具有严重过失。

且在原告有机会、有能力履行买卖合同时,而主动选择违约不履行合同,实际上背后事实的原因是原告对楼市下降存在预期,担心购买房屋之后再出现大面积贬值,而企图将贬值的损失转嫁到被告身上。其主观过错大,存在主观恶意,应当通过违约金实现对其违约行为的有效制裁。

4、被告的预期利益

因为被告的违约行为,导致合同不能继续履行,给原告造成重大经济损失,包括但不限于:保障服务费、评估费、中介费、误工费、交通费、律师费等等。且被告原本计划今年5月移民,因此不得不近期降价出售该房屋。由于原告的解约行为给原告的预期利益造成极大影响,一方面需要合同约定中的全额违约金进行弥补,另一方面原告还应向被告赔偿中介费损失及其相关费用,因此也可看出合同中的违约责任条款约定的违约金不仅没有过高反而过低。

5、诚实信用原则

民事活动的当事人在行使权利和履行义务时,应当遵循诚实信用的道德准则。诚实信用原则要求在民事法律关系建立后,当事人应当恪守诺言,履行义务,谨慎维护对方的利益,满足对方的正当期待。

《中华人民共和国民法通则》第4条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第88条规定:“合同的当事人应当按照合同的约定,全部履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第6条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第60条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”我认为,原被告双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人在意思自治的情况下做出的真实意思表示,合法有效,对双方当事人都具有约束力。

具体到本案来说,首先,在合同订立之前,据中介杨某作证原告拥有自有存款60余万,如果原告将自有房屋以360万元出售,也仍然可以保证不构成根本性违约。其次,在合同履行过程中,原告在发生严重过失后,又不愿意降价出售房屋来确保合同的履行,妄图以解除合同的方式来将房屋贬值的苦果转由被告来吞食,其行为明显违反了诚实信用原则,是无正当理由的恶意违约行为。第三,在市场经济条件下,商品价格的波动是再正常不过的事,房产作为商品的一种自然也不例外,有上涨当然也也有下跌。当楼市出现下行趋势,房价下跌便属于正常的商业风险,如果因此导致原告自有房屋不能按照预期的价格出售,其损失也只能由其自己埋单,只能归咎于自己对房地产市场的变化没有一个理性的判断无,而不能将房价贬值的苦果转由原告来吞食。

综上所述,原告以各种原因不履行合同义务,在被告与中介公司多次协商的情况下仍无理拒绝,明显违反了诚实信用原则,是无正当理由的恶意违约行为。

(五)尘埃落定:法院判决被告获赔

2014年8月,法院对本案作出如下判决:原告田某与被告林某于2014年2月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2014年5月3日解除。原告田某于本判决生效之日起七日内向被告林某支付违约金51.5万元。目前,案件已经全部执行完毕,委托人获得了法院公正的判决,并把判决中的权利转换成了实实在在的赔偿款。

虽然相对于我所代理的其他案件中当事人所主张的20%的违约金获法院全额支持的结果来说,本案没能全额获赔稍有遗憾,但毕竟法院对违约金数额的最终确定需要综合考量多种因素,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”而这些影响判决的因素是我所无法控制的,因而,总体上,对于此案的最终结果我还是感到非常欣慰的,也称得上是功德圆满了。

三、律师有话说

2012年2月19日,最高人民法院下发《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》,要求各级人民法院“妥善审理房地产纠纷,促进国家房地产调控政策贯彻落实。要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策,以及维护经济社会平稳较快发展的高度,结合案件具体情况,准确界定合同效力,依法确定当事人的权利义务。要严格适用情事变更原则,正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限,提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性,促进房地产市场健康发展。要注意通过民事审判引导当事人树立正确的市场风险意识,维护诚信的市场交易秩序。要在平衡当事人利益、着力化解矛盾上下功夫,确保案件处理取得良好的法律效果和社会效果。”

最高院出台这样的规定,意味着明确了价格变化是市场经济规律决定的,消费者在签订合同时就应该考虑市场风险问题,既然签订了合同就要遵守契约精神。

因此,我建议消费者在购买房屋时,尽量分析好以后的房屋价格走势,事先对所购房屋的价格是否合理进行有效评估,以免签了合同后又反悔,不仅给自己带来麻烦,赔了夫人又折兵,也会给别人带来不必要的损失。

张仁藏(大成合伙人律师)

电话:010-58484653,13911906926

邮箱:zrclawyer@vip.163.com

网址:www.zjqk110.com www.fdc120.com

微信:zrclawyer


上一篇:《新版建设项目工程总承包合同示范文本(试行)》 下一篇:
相关文章
  • 没有找到相关文章!