房屋居间合同案例:居间方应保证房屋信息的真实性

  发布时间:2014-6-20 17:51:06 点击数:


基本案情:

甲是房屋的买方,乙房屋的出卖方,甲乙与房产中介签订了居间合同。在甲要求办理产权登记时,甲才知道,乙的房子是婚内房产,乙未经配偶同意出卖房子,中介对此知情,便乙与中介一起向甲隐瞒了这一事实,且居间合同里面有房产中介不对房屋产权问题承担责任的免责条款。现甲由于无法办理登记,不愿交居间报酬,房产中介起诉要求甲支付居间报酬。

相关法律条文:

《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

第四百二十六条居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

第四百二十七条居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

张律师解读:

本案中居间方为甲提供房源时存在信息不真实的现象,所签合同出现无效情形,中介提供的格式条款中对自己免责的内容,未能采取合理方式提请甲注意其免除或限制责任的条款,隐瞒出让方不具备转售房屋的条件,加重了甲的负担和风险,目的在于收取高额中介费,该合同对甲不能产生法律效力。

《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定,居间机构不得代理不具备出售条件的房屋。依据中介行业规范,居间人负有审核与订约有直接影响的重大事项的义务,如果对事关订约决策的事项没有向委托如实报告,如果不明示收费标准及交易中止时的处理比例,有违背行业规范之嫌,有损消费者合法权益。

从居间人在交易中所起的中介作用看,居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件,委托人正是由于自身精力不足,才委托居间人从事居间活动,对居间人提供的信息存在很大程度的依赖,因此,如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制,极易损害委托人的利益。

因此依据诚信原则,居间人虽不负积极调查义务,但就应当根据不同行业居间活动的特点,将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人,对无订约能力的相对人,不得为其充当媒介,案中居间人作为具有专业资质的中介服务机构,应当意识到房屋权属抵押权人、共有权人对出让的意见,是订立二手房转让合同的重要事项,也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息,因此居间人在为委托人提供房源信息时,应当提供权属证明,并将查验后的准确信息如实报告委托人,并不得诱使交易双方订立黑白阴阳合同。

居间人违反如实报告义务的情形:包括应报而不报、过失错误报告和隐瞒、虚假报告,本案居间方出于过失没有准确掌握信息,应属于过失报告。居间合同是双务有偿性,要求居间人应忠实尽力地促成合同成立,违背委托人的真实意愿且损害其利益,要么无效要么撤销,委托人的合同目的并未实现。

因此,依据《合同法》第四百二十五条第二款规定,无论哪种情形的不实报告,只要足以损及委托人利益,居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法四百二十五条未对过失错误居间的法律责任作出规定,但依据《合同法》总则关于违约责任的一般规定,当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,因此,原告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为承担责任,被告也有权要求减免中介费。


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