二手房交易过程中房产中介的法律风险

  发布时间:2014-6-10 13:15:54 点击数:

二手房交易过程中房产中介的法律风险

随着我国住房制度改革、房地产市场的快速发展,房产中介业成为备受瞩目的新型服务业。由于房地产交易市场的跨越式发展,该领域的法律法规、行业规范、市场管理经验都相对不足和滞后,房产中介行业尚未形成有序的竞争格局和规范,有关房产中介的法律纠纷也逐年增加。二手房交易活动作为房产中介专业性最强的服务之一,涉及的法律纠纷最多,影响也最为广泛。综合北京市的有关情况来看,主要存在以下法律风险:

第一,因房屋买卖合同产生的法律风险。这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋被列入拆迁范围等,导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果,从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院,并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。

第二,因房屋定金、意向金产生的法律风险。房产中介公司为了提高成交率,往往要求买受人向中介公司支付一定数额的意向金。同时,房屋出卖人在签订正式买卖合同前,也往往要求购买人支付一定数额的意向金或定金,但若买卖双方有一方反悔,或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致,意向金或定金的退还问题就有可能成为三方争执的焦点。

第三,因中介服务费的支付和计算产生的法律风险。中介服务费用包括居间报酬(也称交易佣金)和必要的居间费用。获取中介服务费是房地产中介公司存在和发展的根本目的。一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等诸多环节。任何一环出问题,都将导致整个交易的失败。交易一旦失败,中介服务费的支付和计算将不可避免地成为法律纠纷。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷;买卖双方议价不成,引起的中介费要不要承担,谁来承担,承担多少的纠纷。


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