房东喜当拆迁户,租客有泪找谁诉?

  发布时间:2018-8-6 22:41:57 点击数:
导读:来源:河南成务律师事务所文:王淑玉【导读】随着城市建设的不断发展,房屋拆迁已经成为一个很普遍的现象,拆迁过程中法律问题颇多,其中被拆迁房屋的承租人的利益保护问题,也是一个值得探讨的问题。在国务院此前公布

来源:河南成务律师事务所   文:王淑玉

【导读】随着城市建设的不断发展,房屋拆迁已经成为一个很普遍的现象,拆迁过程中法律问题颇多,其中被拆迁房屋的承租人的利益保护问题,也是一个值得探讨的问题。在国务院此前公布施行的《城市房屋拆迁管理条例》中对于房屋拆迁过程中承租人利益的保护有着较为详尽的规定,但该条例在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后已经废止。遗憾的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中删除了房屋拆迁过程中有关承租人的规定,仅仅规定了拆迁过程中对房屋所有权人的补偿,但经营性的承租人,拆迁对其产生的影响往往是巨大的,如何维护好其合法权益,显得更为重要。

因征收给承租人造成损失的,承租人有权要求征收人给予补偿

1.征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人,但涉及 用于经营的房屋被征收的情况,根据司法实践中的判例可知,承租人有权获得拆迁补偿款。

2.房屋租赁关系在拆迁过程中是从属的法律关系。在对租赁房屋进行拆迁时,房屋所有权人和承租人的合法权益都应依法得到保护,既要对房屋所有人进行补偿,又要考虑社会安定对房屋承租人进行安置。

3.因征收给承租人造成的房屋装修、搬迁费用以及停产停业等损失,因该损失与房屋征收行为之间存在利害关系,承租人有权要求征收人给予补偿,此举也符合我国的立法目的。

4.房屋征收部门如果直接与房屋所有权人签订补偿协议,仅对房屋本身的价值予以了补偿,没有对承租人的上述损失予以补偿,其行为严重侵犯了承租人的合法权益,此时房屋征收部门与承租人之间存在行政法律关系,因此承租人可以提起行政诉讼请求房屋征收部门履行法定职责予以返还。

案例一、大连万乐金属材料有限公司、辽宁省大连市甘井子区人民政府再审审查与审判监督行政裁定书【(2017)最高法行申5723号】

裁判要点:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿;第十七条规定,对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值,因征收房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业损失的补偿。根据上述规定,征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人,但涉及用于经营的房屋被征收的情况,因征收给承租人造成的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等,该损失与房屋征收行为之间存在利害关系,承租人有权要求征收人给予补偿。

案例二、王艳诉新民市人民政府、新民市土地房屋征收管理办公室履行行政职责行政二审判决书【(2017)辽行终148号】

裁判要点:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”本案中,原告是被征收房屋的承租人,其虽然不是房屋所有权人,但对案涉房屋享有承租使用权,原告在该房屋内进行生产经营是基于其对在租赁合同约定的期限内可持续经营的合理信赖,因此,原告虽然不是房屋所有权人,但是对承租人进行除房屋价值补偿以外的各项补偿符合立法目的,原告作为承租人对征收产生的实际损失有获得补偿的权利。

案例三、信阳市人民政府、信阳中意燃气有限责任公司二审行政判决书【(2016)豫行终2558号】

裁判要点:停产停业损失补偿费已经纳入房屋征收补偿相关法律法规所考虑的保护范围。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款有规定,即承租人有权获得因政府房屋征收而产生的停产停业损失补偿费。作为本案“生产经营者”和“承租人”的中意公司有权主张停产停业损失补偿费。中意公司取得的房屋使用权和经营权合法,其合法权益因征收实施行为而终止,有权获得因政府房屋征收而产生的停产停业损失补偿费,是涉案征收行为的被征收人。信阳市人民政府负有依法解决中意公司补偿问题的义务。

所有权人获得全部补偿款后应向承租人返还相应的补偿款

1.因承租人有权获得拆迁补偿,如果行政机关把所有补偿款全部给了所有权人,则所有权人有义务向承租人返还相应的补偿款。但实践中,很多所有权人并不会主动向承租人予以返还,此时承租人与所有权人之间时平等的民事法律关系,因此承租人可以提起民事诉讼请求所有权人予以返还。

2.承租人在获知房屋拆迁的情况后,应尽早加入征收补偿决定和征收补偿协议签订的过程和环节中。向征收单位提供租赁协议、营业执照、经营收入证明、纳税证明等材料,以此证明承租人作为房屋实际经营主体与征收行为存在利害关系。

3.因拆迁补偿后房屋所有权人与承租人之间因补偿款比例分割的问题更容易发生纠纷。因此,建议承租人提前在《房屋租赁合同》中对房屋拆迁补偿款内容进行详细约定,防止出现拆迁补偿情形时,双方根据合同约定不致引发纠纷,即使发生纠纷也可以通过诉讼途径予以解决。

4.《房屋租赁合同》中可以约定在租赁期内,租赁房屋遇有商业拆迁或市政拆迁时,出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿,以及出租人拒不支付补偿款应承担相应的违约责任等。当然还应对承租人予以补偿的范围予以明确。

案例四、北京翔宇空间技术有限公司与北京大华冠顶物业管理有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书【(2015)高民终字第4717号】

裁判要点:拆迁补偿款中停产停业补助费可能涉及到承租人、经营人等主体的利益。在此应当注意,翔宇空间公司作为所有权人,并未实际经营三元宾馆,故停产停业补助费应当由其他主体享有。因《拆迁补偿协议》中载明的拆迁补偿费包含了停产停业补助费,其在获取拆迁补偿款后,翔宇空间公司有义务向承租人支付相应的补偿款。大华冠顶公司因承租的房屋被拆迁而享有的合法利益理应受到保护,原审法院依据该协议的记载从而确定停产停业补偿费的数额并无不当。

案例五、南京汤姆斯衡器有限公司与李忠明房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书【(2015)苏审三民申字第01223号】

裁判要点:李忠明与基中公司签订的租赁合同约定,如需拆迁,出租人应书面通知承租人。但在本案拆迁过程中,李忠明既未书面通知基中公司,也未就拆迁补偿协议涉及基中公司部分征得基中公司同意,且在未与基中公司就承租厂房的装修及附属物核对清楚的情况下即签订拆迁补偿协议,现因承租房屋已被拆除而无法查清相应装修和附属物,故李忠明应对该后果的产生承担相应责任。在此情况下,一、二审法院参照拆迁补偿协议中拆迁房屋的面积与基中公司所承租房屋的面积之比,对基中公司的装修装潢附属物的补偿金额进行确定,并无不当。

案例六、黄石恒盛科技发展有限公司、黄石市下陆区富发冶金物资供销部租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2016)鄂民申2738号】

裁判要点:征收拆迁补偿范围包括承租人的相关损失,且补偿款项已全额支付给恒盛公司(所有权人),故富发供销部(承租人)的相关损失,恒盛公司应予补偿。二审法院结合本案的实际情况以及富发供销部实际遭受的损失参照黄石市房屋拆迁其他费用补偿标准,确定停产停业损失数额及依据评估报告,确定搬迁补偿费数额并无不妥。

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